I limiti al diritto di sopraelevazione che il Codice Civile attribuisce al proprietario dell’ultimo piano. Con l’interessante sentenza n. 14950/2008 la Corte di Cassazione ha chiarito quale sia la corretta interpretazione del disposto di cui all’art. 1127 del Codice Civile, il quale consente al proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale di elevare, senza l’autorizzazione dei condomini, nuovi piani o nuove fabbriche, a condizione che l’opera non pregiudichi la statica dell’edificio o il suo aspetto architettonico.
Presupposto principale è dunque la condominialità del bene immobile oggeto dell’intervento, ma anche, come esplicitamente previsto dall’ultimo periodo del comma 1 dell’art. 1127, che il proprietario dell’ultimo piano sia anche proprietario esclusivo del lastrico solare.
Inoltre la sopraelevazione presuppone comunque che chi la realizza ricostruisca il lastrico solare che i condomini hanno il diritto di utilizzare. In altri termini in caso di sopraelevazione si sostituisce il diritto dei condomini sulla superficie terminale, sia essa tetto o lastrico solare, su un identico bene posto ad una quota superiore.
Con queste motivazioni, nella concreta fattispecie esaminata dalla Corte, è stato confermato l’ordine di ripristino dello stato dei luoghi a carico del proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale, il quale occupando una parte del tetto di proprietà comune aveva ricavato una terrazza a tasca di proprio uso esclusivo, eliminando altresì una servitù di passaggio spettante ai condomini per l’accesso al tetto.
La Corte ha altresì giudicato che il caso in esame esulava dal disposto dell’art. 1102 del Codice Civile, il quale dispone al comma 1 che «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.». Nel caso di specie infatti il soggetto non aveva modificato una parte del tetto, ma se ne era appropriato per il proprio uso esclusivo.