Il regime fiscale degli immobili nell’ambito del reddito dei liberi professionisti è disciplinato dall’art. 54 comma 2, del Testo Unico di cui al D.P.R. 917/1986, come modificato dall’art. 1, comma 334, della L. 296/2006.
In relazione invece alle spese di ristrutturazione occorre distinguere tra spese che per loro caratteristiche sono imputabili ad incremento del costo degli immobili, e spese che invece non lo sono. In altri termini le prime sono quelle spese che afferiscono a lavori tali da comportare un aumento di valore del bene immobile.
Il medesimo comma 2 dell’art. 54 dispone che le spese di ammodernamento, manutenzione e ristrutturazione che non siano imputabili ad incremento del costo degli immobili, sono deducibili nello stesso esercizio, nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili (quindi non solo dell’immobile di riferimento), mentre l’eventuale eccedenza è deducibile in quote costanti nei cinque anni successivi.
Per quanto riguarda invece le spese «incrementative», come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 47/E del 18.6.2008 sono deducibili per intero seguendo i medesimi criteri previsti per le quote di ammortamento dell’immobile a cui si riferiscono.
In caso di immobile acquistato fino al 31.12.2006, cioè prima dell’entrata in vigore della nuova disciplina sopra illustrata, o comunque non acquisito a titolo oneroso (ad esempio acquisito tramite donazione), per il quale dunque non vi sono quote di ammortamento, vale la medesima regola prevista per le spese non incrementative (deducibilità entro il 5% del costo complessivo dei beni ammortizzabili, ed eccedenza in cinque quote annuali di pari importo).
Imposta sul valore aggiunto
Per quanto riguarda invece l’Iva, la stessa è detraibile con riferimento agli immobili strumentali, mentre per i fabbricati a destinazione abitativa l’art. 19-bis1 del D.P.R. 633/1972 prevede l’indetraibilità dell’Iva su acquisto, locazione, manutenzione, recupero e gestione, fatta eccezione per le imprese che abbiano per oggetto esclusivo o principale l’attività di costruzione o rivendita dei medesimi fabbricati.
Distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali
Dunque sia per le imposte sul reddito che per l’Iva il presupposto imprescindibile è che i lavori vengano effettuati su un immobile strumentale. Si ricorda che normativa e giurisprudenza affermano chiaramente che la distinzione tra immobili a destinazione abitativa e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.
Rientrano pertanto nella categoria degli immobili abitativi tutte le unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle classificate o classificabili in A/10.
Per gli abbonati che necessitino di un ulteriore approfondimento nello specifico, nonché più in generale sul tema del regime Iva su edilizia e immobili, è disponibile un lavoro redazionale che riepiloga la disciplina attualmente vigente, corredato di pratiche tabelle che consentono di individuare con facilità le aliquote Iva da applicare alle varie operazioni.